两种用途土地用途设定标准 两种用途土地用途设定标准是

土地用途设定是按现在的还是按将来用途评估?

土地用途设定分析

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两种用途土地用途设定标准 两种用途土地用途设定标准是

在实践中，我们经常碰到土地使用证书上登记的某某用途，实地勘察时却发现还有其他用途，甚至明显改变了用途等等，不一一而论，总之难以归类。针对土地用途的不确定性，应该如何在土地估价中准确设定土地用途呢?

笔者试根据在实际工作中又该如何处理呢?认为，解决上述问题先要明确以下两点：

一是要明确土地用途的相关规定。“土地用途”一词在相关法律法规中，主要表现在土地变更登记的规定中。如《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。《土地登记规则》第二十五条规定：“国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、他项权利及土地的主要用途发生变更的，土地使用者、所有者及他项权利拥有者，必须及时申请变更登记”，第三十五条规定：“因更改土地使用者、所有者、他项权利拥有者的名称、地址、或因变更土地主要用途和因错、漏登记的，应由土地使用者、所有者、他项权利拥有者持有关证明文件到土地管理部门申请变更土地登记”。我国的土地登记以宗地权属为主，对宗地用途仅重视其现状用途或变更后的用途，对其实际用途和规划用途的登记未作规定。立法上的这一空白也使得在实务中往往难以准确地区分土地用途。

二是要弄清土地估价对用途的区分。2002年7月1日实施的标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》第8节“主要用途土地体格评估”中明确规定：在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类：(1)居住用地;(2)工业用地;(3)商业、旅游、娱乐用地;(4)综合用地;(5)教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。结合全国土地分类(试行)和土地登记实务，可见，土地估价与土地登记对土地用途的分类并不是一一对应的，后者对土地用途的分类比前者的分类要细，所以两者之间还存在一个过渡分类的问题。在估价中设定土地用途时，除了所涉宗地的合法用途外，还要看实际用途，有多种用途的，应以该宗土地周围的主要用途进行归类为依据。

结合以上分析及工作实践，笔者认为，在土地估价设定土地用途应遵循以下原则：对土地使用权人已取得土地使用证或权属证明的，按土地使用证或权属证明上载明的用途实施评估;其它情况分别按以下原则确定1、对于实际用途与土地使用证上载明的用途不一致，属于改变土地批准用途的，若能够取得规划许可，则应在征得城市规划行政主管部门的书面同意后，办理土地规划用途变更手续，对所涉土地的用途进行重新确定，并以新确定的土地用途即实际用途作为估价依据。2、对一宗土地除了有土地使用证上载明的用途外，还有其他用途时，则应视两者的关系而定。若两者相辅相成，其他用途仅作为合法用途的附属，则应合法用途为准;若两者相互独立，并无必然联系，在不违反城市规划或取得规划许可的前提下，在估价中考虑其他用途的影响。3、对于一些特殊用地，一般按综合用地进行评估，若实地调查核实后，确实为生产性依工业用途进行评估。涉及单位改制的用地，应依改制后企业性质和实际使用类型重新确定土地用途。3、其他用地，应以市、县土地管理局审核确定的用途为准。

土地使用性质分类

土地的性质按照分类标准不同，可以分成不同的性质，具体分类如下：

1、按土地用途分类划分为商业用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地使用权出让的年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。

2、按取得方式划分为划拨和出让。

3、按所有权划分为国有土地与集体土地。

扩展资料：

土地使用性质的意义在于：

参考资料：

我国的土地性质有两种：

一种是国有入地，另一种是农民集体所有的土地。

国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承。

农民集体土地使用权则是指农民集体土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利。

根据《中华城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地性质分五类:

商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

在我国，土地使用权的主体广泛，机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。

住宅用地、工业用地、仓储用地、商业服务业用地、旅游业用地、金融保险业用地、市政公用设施用地、绿代用地、公共建筑用地、文/休/娱用地、机关/宣传用地、科研设计用地、教育用地、医卫用地、交通用地、铁路用地、民用机场用地、港口码头用地、其他交通用地。

土地根据土地用途分为农用地，建设用地和未利用地。

土地用途分类标准2021

我国土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。农用地：包括水田、水浇地、旱地、果园、茶园、橡胶园、其它园地、乔木林地等；建设用地：包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地、工业用地、采矿用地、盐田、仓储用地、城镇农村住宅用地等；

未利用地包括什么？

草地、河流水面、湖泊水面、沿海滩涂、内陆滩涂等。土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。未利用地是指农用地（直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）和建设用地（建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等）以外的土地。?

总结“土地用途分类标准可以参照2017年11月1日发布实施的《土地利用现状分类》,它对农用地、建设用地、未利用地进行了明确的划分。”

法律依据：《中华土地管理法》第四条实行土地用途管制制度。编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

土地用途和用途的标准和划分

农用地：包括水田、水浇地、旱地、果园、茶园、橡胶园、其它园地、乔木林地等；建设用地：包括零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地、工业用地、采矿用地、盐田、仓储用地、城镇农村住宅用地等；未利用地：包括其他草地、河流水面、湖泊水面、沿海滩涂、内陆滩涂等。

【法律依据】

《土地管理法》第四条

实行土地用途管制制度。编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

土地使用标准

法律主观：

土地使用标准的法律规定有：1、农用地只能用于农业发展主要依据《土地管理法》第四条“实行土地用途管制制度。2、关于土地使用的常用法律有：(1)《中华土地管理法》(2)《中华土地管理法实施条例》(3)《基本农田保护条例》(4)《土地复垦条例实施办法》(5)《农村宅基地管理办法》2、根据《土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

法律客观：

《土地管理法》第四条实行土地用途管制制度。编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。